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杭州修改土地出讓規則:首次出現“限房價”條款

2019年06月29日 16:20

6月29日,浙江杭州市區9宗地塊發布掛牌公告。

引人關注的是,出讓條件中首次設置了“限房價、限精裝”。至此,市場瘋傳已久的土拍新政終于塵埃落定!

這9宗地塊分別望江、金沙湖、喬司等板塊,部分地塊非常優質。

以望江地塊為例,當溢價率達到30%上限后,進入自持比例投報環節。若自持比例達到100%,進入配建養老設施投報環節。建成后,養老設施無償移交給政府。

記者觀察9宗地塊的商品房限價情況,相比目前在售樓盤均價,部分持平,部分微漲。

同日還有蕭山五宗涉宅地塊掛牌,同樣限均價、限最高單價、限精裝價格

出讓土地限房價,將深刻改變樓市預期

“限房價、競地價”,作為樓市調控的一個舉措,意味著調控升級,將對未來樓市產生深刻影響。

杭州此舉,顯然是為了給此前火熱的土地市場“降火”。

今年上半年,杭州土地市場多宗土地單價創下板塊新高。若以地價計算保本房價,已遠超當前板塊在售樓盤的備案價。開發商如此激進,除了資金寬裕這一因素外,恐怕還與其賭博心理有關。寄希望限價逐步松動,屆時的開盤價全面超過當前備案價,即便高價地也有利可圖。

如今,政府在土地出讓時就設定最高售價,那就意味著徹底封死了開發商對未來房價的幻想空間。開發商唯一能做的,是針對最高限價來倒推拿地價,而不是像過去那樣,在預判未來房價的基礎之上評估拿地價。如此一來,等于是先把謎底亮了出來,不再需要猜測、幻想和豪賭。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,杭州此次土拍新政是價格管控上的一個很大的創新。“有了限價,房企拿地的時候就會更加保守和約束。這對于穩定地價,將起到較為積極的作用的。”

浙江中原地產首席分析師荊海燕認為,還要看限價的標準,如果跟目前的價格體系一樣,市場有可能降溫。另外,從限價方式看,很明顯的好處是更直接的穩定房價,“這對購房者而言是非常實在的舉措”。

也就是說,“限房價、競地價”將大大有助于土地市場回歸理性,重新建立拿地邏輯,通過精確的成本計算來確定合理的拿地價。同時,土地市場的理性也將逐步傳導到樓市。政府為地塊設定最高房價,也就是一兩年之后這個樓盤的開盤價,這就為購房者提供了預判未來房價的準確參照物,遠比“未來房價不會漲”這類口號式的喊話更有效。

北京早在2010年就已開始試點,浙江省內,湖州曾做過嘗試

“限房價、競地價”。簡單來說,就是指,事先限定將來房屋銷售的最高價格,而土地則由參與競買的房地產開發企業競拍按出價最高者獲得的土地出讓方式。

北京作為全國范圍內最先開始嘗試和探索該模式的地區,早在2010年,就曾進行了“限房價、競地價”土地出讓模式試點。

也是在2010年,國土資源部黨組成員、國家土地副總督察甘藏春就曾公開表態,可以探索、推廣北京等地試點的“限房價、競地價”出讓方式,國土部也將總結、完善一些地方的經驗,并出臺規范性的文件。

資料顯示,在北京之后,天津、昆明等多地也試行過“限房價、競地價”的土地拍賣模式。

而浙江省內首例限房價的土地出讓,則出現在湖州,其后麗水也曾試水。

在2017年6月28日,湖州19宗宅地的出讓條件中,明確提出:限房價、限車位價、限裝修價,還規定了開工期限、預售時間等等細節,但出讓方式依然按照“價高者得”進行。幾乎將開發商可以“變相漲價”的途徑一一封鎖。

而被限制的房價,基本跟當時周邊房源的在售均價一致。但據記者了解,該模式并沒有在湖州持續,僅僅在2017年、2018年樓市火熱時,針對個別地塊有選擇的推行該模式。至于后續質量如何,由于這些地塊上的商品房都尚未交付,仍有待觀察。

土拍新政改變游戲規則,樓盤品質將遭遇考驗

然而,在一些業內人士看來,雖然限房價一定程度上有利于控制房價穩定市場,但也將不可避免地將會留下后遺癥。比如是否會造成樓盤品質下降,有待市場驗證。

既然售價不能突破,不排除一些房企為了追求利潤,刻意控制成本,甚至偷工減料。尤其是精裝,目前虛高現象屢見不鮮,已成為購房者維權的重災區。土拍新政下,精裝虛高現象可能愈演愈烈。后續如何更好地進行監管,這對相關部門來說,顯然是一個不小的考驗。

這樣的擔心并非多余。以北京為例,原本作為市場紅利的“限價房”,事實上并不暢銷。據媒體報道,除了五年限售因素之外,擔心樓盤質量得不到保證,也是其中一個重要原因。

此外,土拍新政還將加速行業洗牌。雖然地價成本相對固定,但不同的開發商融資成本相差甚遠,這就意味著同樣的地價,同樣的房價,有的開發商利潤可觀,有的開發商保本無望。擁有國資背景的房企以及品牌實力房企,融資成本遠低于其他房企,也將在新一輪奪地大戰中擁有更多獲勝的籌碼。( 印夢怡 蔣敏華)

  本文來源: 錢江晚報 責任編輯:sinomanager-li
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